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Hipotecas en yenes…

Contestando una pregunta de Juan Carlos, sobre la conveniencia de hacer una hipoteca en yenes en el momento actual. No es la primera vez que se plantea,ya en el año 2000 empezaron las primeras, promovidas por ciertas entidades financieras que ofertaban la hipoteca multidivisa.

En primer lugar, te diría que soy bastante reticente a este tipo de referencia hipotecaria. Comprar la vivienda habitual ( o una segunda vivienda) referenciada al cambio del euro/yen, me parece demasiado arriesgado, primero porque es una economía muy peculiar alejada de todo estándard, y en segundo lugar porque la evolución del euro/yen ha sido desfavorable para la compleja economía nipona.

Los tipos de interés en Japón están actualmente en el 0,50%, y las previsiones pueden ir en la linea de que todavía pueden bajar 0,25% más, es decir, de aquí a un año podríamos ver los tipos en un 0,25%. Si sólo comparas tipos de interés, no tengo palabras. Pero el problema viene en la revalorización posible del euro, como ha venido siendo desde el 2000. La fortaleza del yen y la subida de las materias primas están dañando las exportaciones,pilar fundamental de la economia japonesa, hay cierta crisis de confianza en el gobierno de Shinzo Abe, y los resultados empresariales que se esperaban positivos ,están siendo pobres.

El entorno actual de la economía nipona nos muestra un yen fuerte, la previsión de crecimiento del FMI es de un 2% basado en la fortaleza del mercado laboral ( tienen expansión de empleo a tiempo completo) y en las subidas de los salarios base. Su deuda neta en el sector público sigue siendo elevada, con lo que una de las medidas gubernamentales del nuevo ejecutivo está encaminada a recortar gasto en infraestructuras y centrar la atención en el consumo. Como todo el mundo conoce, Japón tiene una tasa de consumo interno muy baja.

Como te comento, los tipos del 0,50% han propiciado cierto alivio en el margen financiero del sistema bancario, pero las previsiones son de  bajada, si sigue el yen tan fuerte. Aunque ésto pasase, el sistema bancario japonés es menos vulnerable que los europeos a la actual crisis crediticia, ya que ellos están restringiendo crédito interno desde el año 2004, con lo que los balances aparecen más saneados.

Pero volvemos al “peligro” de la hipoteca en yenes : la fortaleza del euro frente al yen,  históricamente ( ciclos de 8 años ) alcista.

Por ponerte un ejemplo :

* el 9 de abril del 2003,   1 € = 129,34 yenes

* el 10 de abril del 2006 ,  1 € = 143,29 yenes

* 9 de abril de 2008 ,  1 € = 160,89  yenes.

con lo que 100.000 € del 2003 equivalentes a 12.934.000 yenes, serian ahora 16.029.000, es decir, que es como si cada vez te prestaran más,debido al cambio de moneda ( por supuesto, no he reducido las cuotas ). O lo que es lo mismo, la cuota hipotecaria le hubiera subido en euros casi un 25% más.

Como las previsiones apuntan al fortalecimiento del euro yo no tendría una hipoteca en yenes. Aunque puede haber muchas opiniones divergentes. Seguro que en los foros de internet sale gente con ésta experiencia.

検索結果  ( ha sido un placer…)

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68 responses to “Hipotecas en yenes…

  1. Seguro que es un lapsus pero la autora dixit: “Como las previsiones apuntan al fortalecimiento del euro yo no tendría una hipoteca en yenes”. El hecho de que el euro se fortalezca es positivo para la hipoteca en yenes. Si el BdJ baja los tipos de interés (no lo tengo tan claro), beneficiaría a la hipoteca por la doble vía del interés y el cambio.

  2. hola ANA disculpa corregirte porque admiro tu trabajo pero :
    100.000 € del 2003 equivalentes a 12.934.000 yenes, serian ahora 80.837.000, es decir, que es como si cada vez te bajase la hipoteca debido a la depreciacion del yen pues 100.000*129,34= 12.934.000 y cuando el cambio estuviese en 160 seria 12.934.000/160=80.837.000 ,debido al cambio de moneda, sin contar con las amortizaciones periodicas mensuales con lo cual ti hipoteca habria disminuido de una forma importante…
    pero comparto tu opinion del riesgo de la operacion, aunque existen seguros de tipo de cambio….
    un abrazo

  3. Tienes razon, si el euro se fortalece favorecería la hipoteca, me referia al fortalecimiento del yen con respecto a la moneda base.

  4. Hola Juanjo, yo estoy encantada de verdad que me corrijas todo lo que haga falta, además soy de la teoría que nadie sabe mas que nadie, estamos aqui para aprender lo más posible y a mí me ayudan mucho tus comentarios. Bueno, voy al tema : los 100.000 euros efectivamente, se convierten en 80.837,50 € al cambio del yen de hoy, y la deuda en euros es bastante menor. Yo me referia y evidentemente mal expresado, a la deuda en la divisa yen, que es mayor. La cuota a pagar sería mayor en yenes, pero no en euros por el fortalecimiento del euro contra el yen.
    De alguna manera, hacer una hipoteca en yenes es hacer un trading de divisa a la vez, que me parece complicado. Si el yen se fortalece, es decir pasamos el ciclo contrario, podriamos vernos en un apuro de cuota mensual. Los seguros de tipo de cambio suelen ser caros, y la cobertura con derivados en divisa debe llevarla gente muy especializada en ello. Creo que es demasiado riesgo en cualquier caso. Voy a intentar informarme de los costes de una operación completa, y los vemos.
    Muchas gracias por tu atención. Un abrazo.

  5. Para dejar claro el peligro que habla Ana mirar este dato:
    Cambio medio Yen en enero 1991: 181,372
    Cambio medio Yen en octubre 2000: 92,745

    Fuente: Banco de España.

  6. hola aristoleches:
    en 1991 el euro no existia, aunque se pueda estimar, por tanto me parece poco contrastable el tipo de cambio del euro frente al yen, ademas el euro es una divisa fuerte y tambien veo poco probable, aunque no imposible, esa depreciacion de la moneda frente al yen, aun mas las condiciones tan especiales de la economia nipona, (pais deflacionista desde hace tiempo) hacen poco creible una fortaleza inmediata…

  7. hola ana,
    comparto tu opinion del riesgo de la operacion pero una persona con un poco de preparacion puede cubrir su hipoteca en un buen broker de forex con una cantidad no excesiva pues las garantias en forex son bajas y si ademas te dan un buen spread de cambio (en algunos casos 2 o 3 pipos)puede ser interesante.
    claro esta que es un producto para gente con conocimiento de mercado, cubriendolo puede ser muy interesante.
    El problema viene cuando la gente que no puede pagar su hipoteca con el euribor quiere pasar al yen para asi poder asumir la cuota y este es el error porque tienes que poder aguantar las fluctuaciones y ademas tener un remanente para cubrirla… es bastante complicado y yo tampoco la recomiendo a gente sin conocimientos ni un poder adquisitivo medio…
    espero haber servido de ayuda
    un abrazo
    PD: el gran dilema de esto es la fiscalidad, el irpf de estas hipotecas y en caso de movimientos del capital si hacienda lo considera como amortizaciones o como ganancias patrimoniales..

  8. Cuando Ana Ariza el 10 de Abril dice “Yo me referia y evidentemente mal expresado, a la deuda en la divisa yen, que es mayor”, creo que no es correcta dicha apreciación, puesto que la cuota en Yens no varía, es siempre la misma, fruto de una transformación inicial de una deuda en euros a otra en yenns. Si el euro se fortalece, una cuota de por ejemplo 100.000 yens, si antes al cambio de 129 suponían 775,2 euros, ahora con un cambio de 160 equivaldrían a 625 euros. Por tanto si el euro gana valor respecto al yen no solo se gana en el montante de la deuda, sinó también en las cuotas.
    Es mi opinión

  9. Hola, queria preguntar lo que toda la gente, si es buen momento para una hipoteca en yenes, y que bancos ofrecen esto o cual es el mejor para hacerla, y si se puede uno fiar de las empresas que gestionan estas cosas y te unifican prestamos y demas. Solo quiero una hipoteca multi y que me den el 85%de la tasacion, que en esto es donde puede haber un gran problema ya que solo suelen ofrecer el 80. gracias a todos

  10. Yo sólo quiero aportar mi granito de arena. El verdader truco de las hipotecas multidivisas es el interés que se paga, ya que te pasas a la moneda y su interés de referencia (LIBOR) en la bolsa de Londres, más el diferencial que marca el banco donde la tienes contratada. Mi experiencia, es que si uno pide 20 millones de las antiguas pesetas en 20 años, con los intereses actuales tendrías que pagar un total de 32 o 33 millones finales, ya que este es el resultado final. Cuando yo contraté la hipoteca multidivísa, hace ya 8 años, comenzando con yenes sólo tenía que pagar 22 millones, es decir, sólo 2 millones de intereses, ya que el interés en japón estaba al 0,05. Por lo tanto hay un margen de unos 10 / 11 millones para que el cambio no nos sea favorable…pero es un margen tan grande que es espectacular lo que cunde. También hay que ser cosciente que cuando en la zona euro sube el euribor, lo que realmente sube es lo que finalmente tienes que pagar, es decir que de esos 32 ó 33 millones, subiría algo más.

    Bueno, la verdad es que no me quiero prolongar, sólo comentar que cundo yo me metí el cambio estaba a 113 y ahora a 136 (hasta hace poco ha estado mucho más alta la diferencia), o lo que es lo mismo pago menos. Esto se resume en que al final voy a tener que pagar sólo 15 millones, en lugar de los 22 iniciales, muy diferentes a los 32 que me hubiera costado hacerlo en euros.

    Así que vaya tela….En el caso de que hubiera sido alrebés, es decir, se hubiera hecho más fuerte el yen frente al euro, la diferencia y el margen es tan grande…que sigue mereciendo la pena…

    Un saludo, y bueno, sólo os cuento mi caso…

  11. Hola yo estoy mirando para cambiar mi hipoteca en multidivisas, pero no se donde debo hacerlo y si es rentable. Tengo una hipoteca de 288.000€.
    Alguien me podría aconsejar.
    Gracias

  12. Hola, mi pregunta es como la de todos. Es buena época coger ahora la hipoteca en yenes? Yo pienso que sí pero el banco nos lo desaconseja totalmente e incluso nos ha dicho que antes daban el 70% a 20 años y ahora su central le piden que den el 60 en menos años. También nos comentó (ayer) que el tipo de interés del yen está al 1% o más. Alguien me puede explicar esto? En que se traduciría? Tambien me dijeron que en caso de querer cambiar de yen a € porque la cosa vaya mal, tendríamos que pagar el cambio del tipo de divisa que sería del 2×1000 o 3×1000. La verdad que no me aclaro demasiado con esto. Si alguien me pudiera aclarar un poquito os lo agradecería. Ah la cantidad a pagar serían unos 250.000 €.
    Gracias y saludos.

  13. En el Banco Popular: Libor+0´40. Hasta el 80% valor tasación. Hasta 25 años. Hoy el cambio del yen está a 119 y, viendo la evolución histórica del tipo de cambio, es un momento excelente para contratar una hipoteca multidivisas porque es muy probable que a medio plazo el yen se devalúe. Por contra, aquellos que contrataron su hipoteca multidivisas en yenes hace 3 ó 4 años a 160, la cuota mensual les habrá subido mucho. OTRA VENTAJA ES QUE PAGANDO UNA PEQUEÑA COMISIÓN EN CUALQUIER MOMENTO ES POSIBLE CAMBIAR A CUALQUIER OTRA DIVISA (Francos suizos, euros…)

  14. Para saber la cotización euro/yen basta con poner en el google “cotización yen” y aparecen varias direcciones dónde consultar, incluso en algunas se actualizan cada pocos segundos. Saludos.

  15. Hola a todos,

    Yo también soy de los que contrató la hipoteca multidivisa viendo las cotas que estaba alcanzando el euribor. Mi elección fue el yen.

    Leyendo este hilo veo que hay gente que está a favir y gente en contra. Yo espero ser neutral y crear una refexión a la gente que tiene dudas sobre su conveniencia o no. Es obvio que tiene ventajas, pero tb deventajas. Pero la pregunta que nos hemos de hacer para saber si es aconsejable o no la hipoteca en multidivisa es: “Sería capaz de pagar mes a mes la hipoteca que quiero pedir en euros?” Si la respuesta es Si,
    leeremos la siguiente pregunta. Si es no, es aconsejable ni leerla. “Estoy seguro de meterme en un producto de riesgo como es la multidivisa?” Si la respuesta es sí, ADELANTE!

    Por otro lado, al estar dentro de una hipoteca multidivisa estoy algo preocupado con la tendencia que ha tenido el euro/yen en el último mes bajando de cotas de 150 hasta 115. Es preocupante. Pero a la vez me parece curioso que en un estado de crisis global sea el euro la moneda más perjudicada con el resto de monedas mundiales: USD, JPY, UKP…La única razón que encuentro es la diferencia de tipos de interés que cada uno de los bancos nacionales tiene establecido. Es decir, en la zona euro el tipo de interés es de 4%, en Japón es inferior al 1%, y la reserva federal de un 2% (tomad estos datos con cautela que hablo de memoria). Creeis que ese puede ser un motivo por el que el euro esté tan débil? Se os ocurre algo más?

    También me ha parecido curioso, no lo sabia, los ciclos de 8 años del euro/yen.

    Un Saludo

  16. yo tengo una hipoteca en yenes. La contraté con el cambio 1€=98 yenes y reconozco que fue y es un chollo. Cuando hace tres meses el cambio estaba 1€ = 160 yenes era el momento de cambiarla a euros, ya que con esta depreciación del euro me ahorraría casi 20.000 euros de mi hipoteca. no anduve listo y me pilló el “toro”. De todas formas aunque estuve cabreado durante varios días por no haber aprovechado esta oportunidad, ya me va pasando y espero en otra ocasión andar más listo.
    Estoy pensando en cambiarla ahora para consolidar algo de ahorro y lo voy a meditar de aqui al 3 de noviembre.
    El cambio de divisa no sale caro, por ejemplo yo tengo pactado un 1 por mil y para 100.000€ serían 100 € a pagar por el cambio.
    Si alguien quiere contratar una, yo recomiendo hacerlo con el cambio por debajo de 1€= 100-110 yenes, ya que así los riesgos son más bajos.
    animaros, yo tengo otra hipoteca y voy a intentar cambiarla a multidivisa ¡¡ YA !!

  17. La couta mensual no depende del precio del yen en el momento de contratar la hipoteca, sino que del precio de yen en el momento en que pagas las cuotas. Lo que ocurre es que en estos momentos al devaluarse el euro, al cambio sale más caro. Pero si uno tiene una cuenta paralela en yenes y los tienes comprados cuando el euro era más fuerte en estos momentos no sufres la depreciación del euro, siempre y cuando uses esa cuenta para hacer frente a las cuotas. Yo por ejemplo en estos momentos voy a pagar lo mismo que pagaba cuando contrate la hipoteca hace 8 años, unos 500 € mensuales, pero es que llevo 7 años pagando entre 300 y 350 €. supongo que esta situación va a ser pasajera, y dentro de unos meses el euro volverá a apreciarse frente al yen, con lo cual las cuotas empezarán a bajar otra vez. ¡¡ OJALA !!

  18. hola alberto tengo un a hpoteca en yenes en apenas 1mes mi deuda ha subido 50000euros.
    pregunte al banco para cambiar a francos para volver al mes siguiente a yenes y asi aprovechar que esta a 127. no lo hize pq fue lo q me recomendaron q aguantar en yenes y veo q la deuda no para de subir. tu te arriesgarias o sabes cual es la prevision pq nadie se pone d acuerdo

  19. Hola a todos. Gracias por toda la info, me está sirviendo para empaparme un poco y poder tomar una decisión antes de firmar la hipoteca en diciembre (aunque ya sé que de aquí a diciembre pueden cambiar mucho las cosas).
    Otra pregunta que tengo (a ver si alguien me puede ayudar) Es cierto que si por ejemplo yo me subrogo al banco que tiene la promotora, al año si tengo una mejor oferta en otro banco, me lo tendrían que igualar o dejar llevarme la hipoteca al otro banco sin coste alguno? Gracias de nuevo.
    Saludos.

  20. Buenas a tod@s. Y digo buenas por decir algo. Yo tengo una multidivisas en yen y estoy en el mismo caso que Irene. Mi deuda no deja de subir. ¿Recomendais aguantar con el yen o seria mejor perder esos 50.000€ pasando al franco?. Estoy que no duermo…

    Un saludo.

  21. mi recomendación es que no os cambieis, tened en cuenta que esos 50000 € sólo los tendríais que pagar si liquidais la hipoteca. Vuestro problema es que contratasteis la hipoteca con el yen muy bajo, seguramente, y ahora os pasa esto. No os preocupeis, en este momento las divisas tienen mucha volatilidad, y sobre todo el yen, porque todos los inversores con deuda se están refujiando en él, dado que tiene tipo de interés más bajo, lo cual conlleva su revalorarización. Una vez que los mercados se estabilizen el yen volverá a flojear, y vereis como va desapareciendo ese diferencial negativo que estais acumulando.
    La otra parte negativa es que las cuotas de amortización van a subir un poco. Pensar que este tipo de operaciones son a largo plazo y la rentabilidad está en el tipo de interés.
    Además tener en cuenta que cualquier divisa que elijais en este momento se va a estar revalorizando frente al Euro, con lo cual vais a seguir acumulando deuda.

  22. Pedro las condiciones que dices del Banco Popular en que ciudad són.
    A mi me dijeron unas diferentes.
    Si puedes informarme te lo agradecere.
    Un saludo

  23. ola pablo debes preguntarlo en el banco lo del intercambio y que tengas suerte cn el negocio enga que te valla bien y que tl?

  24. Hola, yo también tengo una hipoteca en yenes y quería comentaros algo, en la escritura se firma que si con la fluctuación de la moneda la deuda aumenta en mas del 10% sobre lo que debes al banco, este te obliga a ingresar ese 10% inmediatamente y si no lo tienes te obliga a pasar la deuda a euros porque ya no quieren arriesgarse y esperar a que el yen se vuelva a depreciar.
    Es decir si debes 110000 euros y con la fluctuacion del yen ahora debes 160000 euros el banco te puede obligar a pagar la cuota mensual aumentada más, a ingresar la diferencia 50000 euros o a pasar el capital a euros con el euribor y la perdida consiguiente, es decir no te permite esperar a que la situacion de la moneda japonesa mejore.
    Hay que ir con mucho cuidado, yo en tres semanas he pasado a deber 56000 euros más, traducido en yenes, si no tienes capital ahorrado es un riesgo, vale más hacerla en euros, y leer bién antes de firmar.

  25. hola, yo contraté la hipoteca en yenes el pasado mes de febrero. Las cuotas de mayo y agosto fueron muy bien, pero ahora al pagar la de noviembre me han subido 800 € por los tres meses de hipoteca ¿esto va a seguir así? la proxima letra, ¿me va a volvera subir’ estoy un poco asustada, la verdad. Decidme como lo veis

  26. No entiendo demasiado de estos créditos en divisas, pero tengo entendido que hay posibilidad de hacer un seguro d cambio. La diferencia en el tipo de interés no sería ya tan grande (con el euro) pero aún asi, la diferencia a favor es importante.

  27. El yen está muy fuerte y no parece que vaya a debilitarse de momento. Si no se tienen ingresos en yenes endeudarse en esta divisa es arriesgarse asumiendo un riesgo de tipos de cambio elevado.
    El seguro de cambio refleja el diferencial de tipos entre las dos divisas y haciendolo te conviertes automaticamente al tipo del EURO más el diferncial de tu hipoteca.Pero si no te cambias todo el prestamo el riesgo que tienes es muy elevado. Mi recomendación es que nadie que no tenga ingresos en otra divisa debe endeudarse en esa divisa. Si quereís asumir riesgo de cambio que no sea con vuestra hipoteca/casa.

  28. Completamente de acuerdo contigo, Aristizabal. Lo has explicado muy claro. A largo plazo hipotecario, hay que estar muy pendiente del ciclo y sobre todo de la tendencia. Si tus ingresos son en euros, es aconsejable no cambiar, salvo muy contadas excepciones.

  29. hola buenos dias soy un joven de 27 años q adquirio una vivienda con unas cuotas adelantadas y en este año q entra tendria q pedir exactamente 180.000 euros estoy mirando si me interesaria pedir el credito en yenes siempre y cuando me concedieran el credito q estan las cosas bastante mal me podriais ayudar os lo agradeceria espero costentacion gracias.

  30. No se te ocurra, como ya he dicho si no tienes ingresos en yenes no debes tener gastos en yenes, estás asumiendo un riesgo de cambio muy fuerte.
    Las hipotecas son a largo plazo y para que te salga bien deberia estar el Euro más fuerte que el yen durante todo ese tiempo (15 años). Por otro lado el Euribor va a bajar y va a estar bajo durante un largo espacio de tiempo, hoy estaba ya haciendo 4% en un año.
    Por favor hazme caso, se mucho de riesgos de cambio y he visto mucha gente con problemas por asumirlos de forma especulativa.

  31. Aristizabal, deacuerdo contigo, mi experiencia con la multidivisa me a salido rana, demomento, espero, ahora debo un 20% mas, y leyendo tu comentario, comparto tu consejo a angel, yo no tenia idea de este producto, me lo aconsejaron (bankinter), y confie en ellos, y ahora me insinuan un cambio a euro, con lo que ello conlleva; partiendo de mi experiencia con el yen y lo poco que se del tema mi consejo Angel es que, ni se te ocurra.

  32. lo primero muchas gracias por contestarme y asi hare,tendria otra pregunta a ver si alguno de vosotros me podriais echar una mano y seria: en cual banco me saldria mejor pedir esta cantidad de dinero antes nombrada tal q yo no estoy muy puesto en el tema y me gustaria hacer esto lo mejor posible seria perfecto si me guiarais un poco en todo el tema de las hipotecas ya q veo q alguno de vosotros sabeis de este tema mucho mas q yo y me guiarais en este camino tan complicado de tener una vivienda.

  33. He solicitado una hipoteca en yenes, a día de hoy cuando unicamente me falta la firma ante el notario, he paralizado la operación, ya que se espera que el euro todavía se deprecie más, con lo cual el yen parece que se seguira apreciando no tocando todavía suelo. El hecho de una inminente bajada de tipos del EURIBOR, va a depreciar más aún el Euro, por lo que os aconsejo a todos que no abraís una cuenta en multidivisa. Como consejo haced los calculos si llegasemos a cambiar 1 euro 90 yenes, vereís que entre las comisiones que cobran, los gastos, los nervios y la indecisión no sale rentable.

  34. Torpedo creo que te estas euivocando parando la operacion.Primero el yen no se va apreciar mas,de hecho hoy esta mas o menos a 130 yenes por euro con lo cual parece impensable que llegue al piso de los 90 yenes por euro como tu dices.Otra cosa importante es que los que firmen ahora,dentro de unos cuantos meses cuando el yen de deprecie veran como su deuda en euros baja.Algunos os preguntareis cual es la mecanica para ahorrar deuda,pues ahi va (a ver si no me equivoco).Yo firme en yenes a 162,si en julio yo hubiera vendido mis yenes(cambiandome al euro)y hubiera aguantado hasta el mes de noviembre y hubiera comprado a 120(pasarme a yenes otra vez) mi deuda en yenes habria disminuido.Ejemplo:

    hipoteca:13000000 yenes

    vendo en julio aprox a 165: 13000000:165= 78787
    euros.

    compro en noviembre a 120: 78787×120= 9454545
    yenes.

    Diferencia: 13000000-9454545= 3545454 yenes.

    El truco es que no sabes cual va a ser el movimiento de yen.Para eso hay que estar muy pendiente de la economia y de los mercados

  35. Yo tengo una hipoteca multidividas en yenes, la contrate en septiembre de 08, 145000 euros, que al cambio fueron 22608951 yenes, el tipo de interes fue 1,81%, pero lo que no sabia era que el cambio de cotizacion del yen, todos me decian que era muy estable, y lo que eran 145000 euros van ya por 181627 euros, y subiendo, claro aunque baje el tipo de interes, como es el caso a 1,38% este mes, mi cuota sigue subiendo, y al final voy a pagar mas que si la hipoteca fuera en euros.
    Me puede decir alguien donde puedo ver la posible evolucion del yen para los proximos meses, me han dicho que cuando el yen baje que compre yenes y asi poder pagar la hipoteca cuando el yen vuelva a subir, agradeceria cualquier comentario que me pueda ayudar y aclarar un poco como comprender el caso de los cambios de cotizacion.

    Gracias.

  36. Hola a todos. Yo tengo la hipoteca, mitad en yenes, mitad en francos y la verdad es que tb estoy muy asutada. La deuda me ha aumentado en los últimos meses unos 20.000 euros y para colmo las cuotas tb han aumentado. Compre el yen a 163 en el año 2006. Varios amigos me convencieron y aunque en el banco no me lo recomendaban, al final lo hice. La tengo a 30 años. Mis amigos me dicen que no cambie ahora, que aguante!. Otros me dicen que no arriesgue más y asuma las pérdidas!. En fin, que estoy hecha un lío. Para colmo tengo la incertidumbre de que la comunidad de Madrid, en cualquier momento me puede hacer pagar un impuesto que tienen para la gente que se hace hipotecas multidivisas. Tened cuidado porque a mi desde el BANCO AL PRINCIPIO MO ME DIJERON NADA, Y UNA VEZ QUE YA ESTABA TODO FIRMADO, ME LLAMÓ EL DIRECTOR PARA DECÍRMELO. ME CAMBIÉ DE SUCRUSAL PORQUE ME PARECIÓ IMPRESENTABLE!. Así que aquí me teneis rezando para que no me cobren (creo que son 2000 euros), porque tengo entendido que pueden hacerlo en un plazo de varios años. ¿Alguien que sepa me puede ayudar a resolver esas dos preguntas?: -Si tengo que aguantar y la otra: podría evitar ese pago que establece la comunidad de madrid?

  37. Hola me podria decir alguien donde puedo seguir el foro anterior acerca de las hipotecas en yenes.
    Despues de llevar un año siguiendolo pone que continua pero no sé donde.
    Por favor si alguien lo sabe que me lo diga.
    Gracias

  38. Hola. Me gustaria daros mi humilde opinion. tengo una multidivisas en yenes a 25 años…total 60.000.000 yenes. Creo que respecto a las dudas que se plantean hay que hacer varias aclaraciones:

    1.- nadie nos pide que devolvamos el prestamo…solo nos piden la mensualidad…ahora el cambio provoca que paguemos un 20 % mas, pero a lo mejor en unos meses pagamos un 20 % menos….luego no agobiarse…al final de los 25 años lo que contara es el cambio medio.

    2.- aunque ahora el euribor esta muy bien, siempre sera mejor el libor en yenes o francos, por eso los intereses de una hipoteca en euros siempre seran mucho mayores que en estas monedas…al final de 25 años podemos calcular cuanto nos hemos ahorrado.

    3.- para los mas conservadores…nunca volver a euros, hasta que las perdidas en el cambio no sean asumibles…intentar conservar la calma y en todo caso, hacer cambios entre el yen y el franco.

    4.- para los mas arriesgados, les recomiendo que aprovechen todos los dientes de sierra entre el yen, el dolar y el franco….se trata de pasar a la divisa mas apreciada y luego volver cuando de deprecie a otra mas apreciada y asi…entre yenes y CHF es facil…pasar a francos cuando esten a 90-95 yenes y volver a yenes cuando esten a 80-85. tantas veces como podais en el año…en cada movimiento el banco os cobra un 2 por 1000, pero la deuda bajara entre un 5 y un 10 %.

    5.- para una deuda de 60.000.000 de yenes, si pasamos a CHF a 100 yenes…pues pagamos menos de 800 euros de comision…ahora debemos 600.000 ffrancos y si pasamos de nuevo a yenes a un cambio de 90,,,pues pagamos de nuevo menos de 800 euros de comision…y nuestra deuda pasa a ser de 90 x 600.000 = 54.000.000 yenes…un 10 % menos…en euros, nos ha bajado unos 40.000 euros.

    un mensaje de animo a todos y espero que os haya servido para algo…tambien os aconsejo que cuando el euro/yen se acerque de nuevo a 150-160…compreis yenes y los guardeis…no muchos, unos 10 – 20.000 euros…lo que equivale a un año de amortizaciones….por si viene otro año tan desastroso como el 2009.

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