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Hipotecas en yenes….(II parte )

Ante el interés que suscitó mi intervención sobre éste tema hace unos meses, quiero aportar algunas ideas o aclaraciones para que os sirva de referencia para tomar una decisión tan importante como financiar una vivienda en yenes…

Para éste ejercicio, parto del año 2000, donde se pusieron de moda éste tipo de financiaciones en función de los bajos tipos de interés y de la debilidad de la divisa nipona con respecto al euro. Por aquel año, y como media, 1 € = 89 yenes. Para un préstamo de 250.000 euros, a un plazo de 30 años y a un tipo de yen = 1,50%, la cuota en yenes supuso un montante = 76.789,25 yenes, que en Euros = 862,80 diferencia importante con el mismo préstamo en euros, al mismo plazo y a un tipo del 5%, que sale = 1.342,05 €. 

El yen, en el año 2008 ha llegado a cotizar a 1€ = 170 yenes , la moneda japonesa se debilita, entre otros factores porque al inicio de ésta crisis, el euro actua como moneda refugio ante las incipientes bajadas de tipos en EEUU y la debilidad mostrada por el dólar, que arrastra al yen, hasta hace muy pocos días….. en éste supuesto, éste mismo préstamo hipotecario de 250.000 euros se convierte, en cuotas en lo siguiente : suponiendo igualmente un 5% de tipos euribor,  la cuota en yenes es la misma, pero en euros sería = 451,70 €. Y lo más interesante es que la deuda en euros pasaría de 250.000 € a la cantidad de 130.882,35 €.

Visto ésto, evidentemente, dan ganas de hacer una hipoteca en yenes, pero…el lobo viene ahora, cuando el yen se fortalece con respecto al euro, y éste proceso se invierte, con lo que la pérdida eventual, pero pérdida, puede ser muy importante. Está comprobado que una revalorización por encima de un 5% de la moneda de referencia, nos hace perder poder adquisitivo de una forma importante, y los importes del préstamo, en su contravalor, iran aumentando, es decir, “debiendo” más al banco.

Para solventar en parte éstas fluctuaciones, los bancos admiten seguros de cambio, que por cierto, suelen ser caros, pero con un buen estudio previo y fijando la cotización del € con la divisa elegida (yenes en nuestro caso), pueden resultar operaciones atractivas.

Ahora bien, estoy de acuerdo con los comentarios que surgen de la lógica del sentido común, independientemente de las condiciones del libor+ diferencial, comisiones de apertura,….etc…. si no puedes pagar una hipoteca en euros, o en tu moneda de referencia, no te metas en otra divisa…….a no ser que asumas un riesgo que pudiera ser de insolvencia en un momento determinado.

Para que os hagais una idea, un yen , el1-1-08 valia 163,46 yenes, el 1 de septiembre 157,58 €…….148,32 € el 1 de octubre ; 133,45 el dia 15…. es decir, la tendencia es bajista por el momento. Las exportaciones japonesas están sufriendo ésta revalorización, al igual que pasó en EEUU durante éstos dos años, cierto es que Japón está pidiendo una intervención rápida en el mercado de divisas por el G7, ya que la base de la economía japonesa la constituye el sector exportador en un porcentaje de su PIB por encima de 58%.

Predecir el ciclo del yen es más complicado que incluso la renta variable , ante ésta situación mi opinión personal es aprovechar cualquier rebote en la divisa origen (€) para ir reduciendo deuda e intentar quedarme en moneda local.

Indudablemente, ha podido y seguramente será, interesante el carry trade hipotecario, pero en éste escenario de desasosiego general, nada es predecible, ni siquiera funciona la intuición, y el riesgo adicional me parece innecesario. De todas formas, es mi opinión personal en éstos momentos, insisto, de extraña situación de recesión mundial….. quizá de depresión ……aunque muchos no quieran verlo.

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13 responses to “Hipotecas en yenes….(II parte )

  1. Borja, en éstos momentos no soy partidaria. A pesar de que es posible que Japón haga algún movimiento para una posible devaluación del yen ( su economía es netamente exportadora) e indudablemente se dé una coyuntura favorable, las cosas en general y el mercado de divisas en particular, estan tan volátiles que la predicción se hace casi imposible. Lo mismo con el franco suizo…. yo creo que sería más prudente endeudarse en la propia moneda…si es que hay que hacerlo.

  2. Pues vaya lío, me acaban de decir en Bankinter que me aceptan cambiar mi hipoteca en euros a una multidivisa y no sé que decidir finalmente. Los números que me dan son buenos pero no soy capaz de valorar el riesgo… Y leo opiniones tan diversas…

  3. Actualmente yo tengo una hipoteca en yenes y mi deuda ha aumentado un 36% ¡¡¡Es un horror!!
    No merece la pena hacerla en yenes. En mi opinión si puedes hacer frente a la hipoteca en euros no te cambies. Yo estoy arrepentida.
    Saludos

  4. Amaranta,

    aunque tu deuda haya aumentado, lo importante es que veas que es lo que mensualmente pagas al banco y su comparacion con lo que pagarias en una hipoteca en euros. Imaginate que debes 100.000 euros. Con la depreciacion pasas a deber 136.000 y si pagas mes a mes incluyendo los intereses del yen es posible que al final de hipoteca terminases pagando 142200 (interes 0.3% 30 años y deuda 136000 da una cuota de 395). Pero si lo hacesen euros debido a que los intereses son mucho mas altos, al final de la hipoteca terminaras pagando bastante mas (156600 al 3.2% 30 años deuda 100000 da una cuota de 435). Todavia sigues ganando aunque a ti te parezca que no. Habria que mirar lo diferenciales para saberlo mas concretamente.

  5. Estoy de acuerdo con Jesus.Mira Amaranta yo tambien tengo la hipoteca en yenes y como a ti ahora mismo nuestra deuda en contravalor euros ha aumentado (no olvides esto porque es muy importante) pero es una deuda virtual, me explico.
    Tu deuda en yenes,no te olvides,lo que pasa que al cambio a euros te sale que tienes que emplear mas euros para pagar tu deuda,pero es virtual porque cuando el yen se deprecie respecto al euro,(y ten por seguro que llegara,luego te explico porque,tu deuda en euros volvera a ser menor.No se si me explicado con claridad, lo que nunca tienes que hacer ahora que tienes la deuda alta es cambiar de divisa porque entonces si que consolidarias tu deuda en euros.Te decia que el yen se depreciara por lo siguiente:la moneda japonesa se apreciado porque los inversores han comprado yenes(porque el precio del dinero en Japon es muy bajo) con lo cual se aplica la ley de la oferta y la demanda,si compramos todos algo ese algo sube de precio,pues bien cuando la crisis se vaya minimizando,se vuelva a invertir en bolsa,todos esos yenes que compraron se venderan y por tanto el se depreciara.

  6. Es bastante dificil predicir que tipo de hipoteca le conviene a uno y mas en estos tiempos que corren. Si te metes en una hipoteca Multidivisa lo primero que debes tener encuenta que habra momentos donde tu hipoteca se podrá incrementar considerablemente, no olvides que hablamos a largo plazo y durante ese periodo puede ocurrir de todo, puedes ir cambiendo de divisa Yen,Euros …

  7. HOLA,
    YO TENGO UNA HIPOTECA MULTIDIVISA PERO CON UN PROBLEMA AÑADIDO PUES EL BANCO DE VALENCIA ME HA LLAMADO Y ME HA DICHO QUE TENGO UNA CLAUSULA CON LA QUE EL BANCO ME PUEDE CAMBIAR DIRECTAMENTE A EUROS CUADO AL CAMBIO MI HIPOTECA EN YENES SUPERE EL 20% DE LA HIPOTECA ORIGINAL Y QUE LO HARÁN SI EL CAMBIO EURO-YEN BAJA A 101. NO PODEMOS DORMIR PUES MI HIPOTECA AUMENTARIA 80.000 EUROS. ESTO ES LEGAL? NOSOTROS NOS ARRIESGAMOS PORQUE ERA A LARGO PLAZO.

  8. Hola, acabo de encontraros y quería asesorarme. En noviembre de 2008 firmamos una multidivisa en yenes por 270.000 euros a 30 años. Fue por necesidad ya que tuvimos que mal vender un piso por que habíamos comprado otro en una hipoteca puente que vencía y al perder en la operación no podíamos afrontar los vencimientos en euros. Entramos con el yen a 123 y según veo en la página de bankinter en teoría ahora debemos casi 24.000 euros menos… ¿esa “ganancia” podemos hacerla real? SInceramente, no me fío de nadie de los bancos. ¿Alguien que tenga la hipoteca en bankinter nos puede asesorar? MIL GRACIAS

  9. Hola Tamara, lo primero tendrias que mirar en la escritura de prestamo qué condiciones tienes, porque entiendo que para hacer el cambio, en éste caso con “beneficio” para tí, habrá un clausulado donde te especifique cómo se acepta el cambio y en qué condiciones. Puede ser tambien que el banco te admita cambios en fechas determinadas, que haya unas comisiones altas, o que simplemente no puedas cambiar por límites de fluctuación de la divisa….etc. Es dificil contestarte porque en éste tipo de hipotecas no suele haber un standard y más si es una hipoteca-puente. Leete bien la escritura de préstamo.

  10. pues hoy que no peo dormir me estoy empapando de tod pero por lo que leo tampoc te dejan cambiar cuando quieras de moneda por tanto esa tabla que alquien colocaba en to post anterior no es tan facil de llevar a a buen puerto no si al final va a ser eso que nadie da duros a pesetas no? esto me tiene sin dormir ya me equivique una vez con la hipoteca en el santander y me la hicieron muy mal y no vivo he tenido que esperar 5 años para poder cambiarla y ahora que puedo cambiarla me encuentro con que esto que quiero hacer no lo veo tan claro ….

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