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Hipotecas en yenes…

Contestando una pregunta de Juan Carlos, sobre la conveniencia de hacer una hipoteca en yenes en el momento actual. No es la primera vez que se plantea,ya en el año 2000 empezaron las primeras, promovidas por ciertas entidades financieras que ofertaban la hipoteca multidivisa.

En primer lugar, te diría que soy bastante reticente a este tipo de referencia hipotecaria. Comprar la vivienda habitual ( o una segunda vivienda) referenciada al cambio del euro/yen, me parece demasiado arriesgado, primero porque es una economía muy peculiar alejada de todo estándard, y en segundo lugar porque la evolución del euro/yen ha sido desfavorable para la compleja economía nipona.

Los tipos de interés en Japón están actualmente en el 0,50%, y las previsiones pueden ir en la linea de que todavía pueden bajar 0,25% más, es decir, de aquí a un año podríamos ver los tipos en un 0,25%. Si sólo comparas tipos de interés, no tengo palabras. Pero el problema viene en la revalorización posible del euro, como ha venido siendo desde el 2000. La fortaleza del yen y la subida de las materias primas están dañando las exportaciones,pilar fundamental de la economia japonesa, hay cierta crisis de confianza en el gobierno de Shinzo Abe, y los resultados empresariales que se esperaban positivos ,están siendo pobres.

El entorno actual de la economía nipona nos muestra un yen fuerte, la previsión de crecimiento del FMI es de un 2% basado en la fortaleza del mercado laboral ( tienen expansión de empleo a tiempo completo) y en las subidas de los salarios base. Su deuda neta en el sector público sigue siendo elevada, con lo que una de las medidas gubernamentales del nuevo ejecutivo está encaminada a recortar gasto en infraestructuras y centrar la atención en el consumo. Como todo el mundo conoce, Japón tiene una tasa de consumo interno muy baja.

Como te comento, los tipos del 0,50% han propiciado cierto alivio en el margen financiero del sistema bancario, pero las previsiones son de  bajada, si sigue el yen tan fuerte. Aunque ésto pasase, el sistema bancario japonés es menos vulnerable que los europeos a la actual crisis crediticia, ya que ellos están restringiendo crédito interno desde el año 2004, con lo que los balances aparecen más saneados.

Pero volvemos al “peligro” de la hipoteca en yenes : la fortaleza del euro frente al yen,  históricamente ( ciclos de 8 años ) alcista.

Por ponerte un ejemplo :

* el 9 de abril del 2003,   1 € = 129,34 yenes

* el 10 de abril del 2006 ,  1 € = 143,29 yenes

* 9 de abril de 2008 ,  1 € = 160,89  yenes.

con lo que 100.000 € del 2003 equivalentes a 12.934.000 yenes, serian ahora 16.029.000, es decir, que es como si cada vez te prestaran más,debido al cambio de moneda ( por supuesto, no he reducido las cuotas ). O lo que es lo mismo, la cuota hipotecaria le hubiera subido en euros casi un 25% más.

Como las previsiones apuntan al fortalecimiento del euro yo no tendría una hipoteca en yenes. Aunque puede haber muchas opiniones divergentes. Seguro que en los foros de internet sale gente con ésta experiencia.

検索結果  ( ha sido un placer…)

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68 responses to “Hipotecas en yenes…

  1. en junio del año 2000……el valor de 1000 yenes a cuantos dolares americanos equivalian…!!!porfaaaaa

  2. Cynthia,los datos son los siguientes :
    1 $ = 113,73 Yenes, año 2009 ( media del año )
    1$ = 107,80 Yenes año 2000
    1$ = 125,22 año 2002

  3. hola,tengo una hipoteca en yenes,cuando la firme el yen estaba a 166.lo que firme fueron unos 210.000 euros,empece pagando una letra de unos 750 euros y ahora estoy sobre los 1000 euros.mi pregunta seria que me aconsejan, si cambiarla o aguantar con ella.como seria el cambio a francos suizos y si me lo aconsejais y de cuanto seria la perdida.un saludo

  4. Tanto el euro como el yen dieron muestras de debilidad, ya que el BOJ dobló su programa de liquidez. El yen japonés retrocede hasta 125 el miércoles pasado, se apreció hasta 122,8 ,123,5 y ahora en 122,25. El yen está siendo una moneda débil, como el euro, y su relación se vé influenciada también por los acontecimientos con respecto al rescate griego, ya que todas las manifestaciones europeas con respecto a ésto estan siendo confusas. Si esto sigue así, creo que el yen podria ponerse en 123, 123,5. Pero especular a mas plazo, es complicado, hay que estar muy pendiente…

  5. POR FAVOR necesito que alguien me pueda decir como deshacerme de la hipoteca en yens , estoy pagando una burrada ,
    solicito a quien pueda aconsejarme me diga que debo hacer
    gracias a todos

  6. lo que no entiendo muy bien es que si el yen esta ahora en 113 por ue esta bajando que la gente se queja por que paga mucho esto de las hipotecas multidivisas pense yo que era algo mas facil pero veo que trae a la gente amargada de la vida loa que habeis contratado la hipoteca con el yen a 160 ahora debeis pagar menos si esta a 113 no? es que no me aclaro y mira que yo queria cambiar la mia por que creo que es algo que jaciendolo bien todos los dias puede llegar a solventar la deuda sin mucho esfuerzo pero jder leyendo algunos comentarios se me quitan las ganas

  7. Hola, estoy palmando mucho con mi hipoteca en yenes, como la mayoria de vosotros , supongo, no? Me gustaria que si alguno de vosotros sabe cual va a ser la tendencia del yen en lo que queda de año me lo cuente, pues ya no se que pensar ni que hacer.
    Muchisimas gracias por las respuestas.

  8. Hola,
    Tengo una hipoteca de aprox 50.000 euros. En su día la pase a yenes y poco despues pase a euros. En estos momentos estamos en euros y estamos pensando en volver a yenes. ¿Que opinais?
    Gracias
    Un saludo

  9. Hola,
    Tengo una hipoteca de aprox 50.000 euros. En su día la pase a yenes y poco despues pase a euros. En estos momentos estamos en euros y estamos pensando en volver a yenes.
    Se que en cuota ahorrare poco o quizas pague mas, lo hago pensando en una posible subida del euro frente al yen y en ese momento volver a salir para recoger beneficios.
    ¿Que opinais?
    Gracias
    Un saludo

  10. Jose, 50.000 euros me parece una cantidad tan baja que yo entraría en yenes cuando recorte a 100 si es que lo hace y con stop loss en 90 y stop profit en 118-120. Es una cantidad como digo tan pequeña que permite tradear sin grandes riesgos. Pero es que para tradear en yenes en estos momentos no merece mucho la pena. Para eso, mejor juegas a cortos y largos sobre índices con apalancamientos y con unos stop loss ajustados, que seguro te irá mejor, y tu hipoteca la terminas de pagar en euros que a poco trabajo que tengas la terminas de pagar en 2 patadas.

  11. Yo tengo una hipoteca en yenes, y la duda que tengo es, si me cambiase a Francos Suizos , ¿asuniria la deuda de igual manera que si lo hiciese en Euros?
    Por ejemplo si cambio a Euros asumo una deuda de 150.000 Euros y Si cambio a Francos Suizos asumiria la misma cantidad de deuda en esa moneda?

  12. Alguien preguntaba si era buen momento para contraer una hipoteca en yenes. No creo que encuentres otro en mucho tiempo. Si compras una hipoteca al precio que está hoy 8/02/2012, casi seguro que harías un buen negocio. Ten en cuenta que cuando contraes la hipoteca, por el valor que quieras en euros, al hacer el cambio que constará en las escrituras, será el cambio que tu hayas negociado y en ese momento te cambian el montante a yenes y para siempre ( a no ser que tu lo quieras pasar a otra divisa y que tendrá un coste también ) esa cantidad es fija y tu solo tienes que aportar las cantidades en euros que requiera tu cuota: si por lo tanto, has comprado a 98€ de hoy y el € se revalorizase hasta los 160 yenes pod euro, la cantidad de € que necesitarîas serîa mug inferior. Resumiendo,a cantidad de yenes es fija siempre pero los € variarán en función del cambio y en el cask en que estamos hablando, so te sería favorable.
    Un saludo

  13. Angel, creo que has cometido un error. El hecho de que se deprecie el € ( si es ahora cuando necesitas la hipoteca) no solo no debe preocuparte, todo lo contrario, sales ganando porque compras cuando el yen está muy revalorizado y esa situación parece imposible por mucho tiempo, dado que Japón no puede soportar un yen tan caro por mucho tiempo sin arriesgar sus exportaciones. De modo que solo puede ocurrir una cosa, que se estabilice la zona € y comience a zonas del año pasado y tu hipoteca se revalorice ya que tu tienes los € y el cambio favorable para pasar a ser rentable.
    Velo de la siguiente forma ej: tu pediste 100000€ por 90 yenes ( según comentas) te darían 9.000.000 de yenes y si vuelve el € al valor de 122 yenes por €, máximo del 2011, los € que tendrás que devolver serán 64.444,45 en lugar de los 100.000 que pediste originalmente, es decir tendrías un ahorro de 35.444,45. Como ves muy favorable para ti eso sin contar el beneficio del Interés menor del libor en comparación con el euribor. Yo ya tengo una hipoteca en yenes, y la contraje a 110,35 y muy pocos meses he pagado por debajo de ese cambio, hasta ahora unos tres meses y espero no perder ni un céntimo.
    Por favor si ves que estoy equivocado, te ruego me lo hagas ver de forma convincente. Yo lo estoy viviendo así por lo menos
    Muchas gracias
    Nicolás

  14. Buenos días a todos. LLevo tiempo dándole vueltas a cómo salir de una hipoteca de yenes y esta mañana se me ha ocurrido algo. Me gustaría saber si alguien puede ayudarme. Al principio la contraté en francos suizos y cuando cambié a yenes, yo pensaba que materializaría las ganancias, es decir, que si el cambio me era favorable y la deuda se reducía, como era el caso, en 3 millones de pesetas, eso se plasmaría en las nuevas condiciones, nueva deuda. Pues no. En yenes debía lo mismo que cuando firmé la hipoteca en francos la primera vez. Ahora me pregunto: si ahora cambiara a euros me podría ocurrir lo mismo?, es decir, que la deuda sea la originaria?
    Por favor, si alguien supiera contestarme a esta pregunta se lo agradecería. Muchas gracias, Victoria

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