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Notas sobre las hipotecas en yenes…

Veo que hay más gente de la que creía endeudada en hipotecas multidivisa, en particular en yenes japoneses. Mi opinión particular fué y sigue siendo endeudarse en moneda local, independientemente de que en algún momento del ciclo (las hipotecas son deuda a muy largo plazo) pueda verse favorecido el importe que se adeuda porque la divisa elegida baja( se revaloriza) con respecto al €. Ya lo comentamos en otros artículos. Si ya está endeudado en yenes, intentaria ver una cobertura de la divisa, porque aunque tiene un costo, éste será inferior a las fluctuaciones que sin duda vamos a ver en el entorno actual.

Solo me endeudaría en una divisa si la puedo pagar en la mía propia, asumiendo un riesgo que en momentos de ciclo como los actuales, pueda controlar con la entidad financiera con la que tengo la hipoteca. Mucho cuidado, las tendencias en general son de difícil predicción, y la tendencia €/yen apunta a cierto fortalecimiento en el corto plazo para la divisa nipona.

Eduardo Vicho, en su blog, calcula muy bien los riesgos implícitos de las hipotecas multidivisa.

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27 responses to “Notas sobre las hipotecas en yenes…

  1. En Marzo del 2007 contraté una hipoteca multidivisa en francos suizos en bankinter con unas condiciones que parecían inmejorables, a través de una compañera a la que le ha ido muy bien. Nos metimos porque la diferencia de letra con el euribor nos permitía comprar la casa. Hace unos cinco meses como se revloraizaba el franco suizo hablamos con el director del banco y nos aconsejó pasarnos a yenes. Lo hicimos y nos sorprendió gratamente comprobar que nuestra letra bajaba 300€ mensuales. Hace dos meses subió a 1300€ mensuales. Este mes hemos pagado 1600, pero además la deuda inicial era de 310000€ ha ascendido a 410.000€. No hago más que leerme todos los informes que veo en internet pero, no entiendo nada.Deduzco que no tengo muchas alternativas, que ya es tarde. Hace un mes volví a hablar con el que me la dió para pedirle opinión sobre la conveniencia de pasarme a dólares antes de que la deuda subiera significativamente, me lo desaconsejó. La verdad es que estoy un poco agobiada y sin saber que hacer. Cuando la saqué me dijo el director del banco, el riesgo que corre es que la economía mundial se hunda, pués parece que se hundió, en cualquier caso reconozco mi falta de conocimiento de causa, yo pensaba que lo máximo que podía pasarnos (ya es bastante, en ella invertimos los ahorros de 20 años)era perder la casa, pero , a medida que voy aprendiendo y dándome cuenta de lo que puede pasarnos, hasta embragarnos la nómina…Si alguien con más conocimiento del teme que yo pudiera echarme una mano se lo agradecería infinitivamente. Muchas gracias.

  2. Saludos, yo tengo una hipoteca multidivisa y estoy bastante contento con ella y en un tiempo espero estar mas contento todavia ya que segun mis calculos, con el tiempo sera mas rentable. Si quereis algo mas de info sobre la web de hipotecas multidivisa, os dejo la de hipotecas en vizcaya que esta en vizcaya pero trabaja a nivel nacional.
    Un saludo

  3. Hola Gloria,espero que mis palabras te tranquilizen un poco.El año pasado firme una hipoteca multidivisa en yenes.Al principio todo iba de maravilla,me ahorraba unos cuantos euritos en la letra del piso.Ahora bien llega la crisis,caen las bolsas,y los inversores se refugian en monedas de bajo interes,consecuencia las divisas en las que tenemos contratado nuestro prestamo se aprecian,o sea se encarece y nuestra letra y nuestra deuda sube.El panorama es un poco oscuro,pero lo que nunca tienes que hacer es cambiar de divisa porque entonces consolidarias la deuda que tienes.Que tenemos que hacer,paciencia,la crisis se acabara,la bolsa subira,y la masiva compra de divisa que hicieron la venderan con lo cual nuestras divisas se depreciaran y nuestras letras y deudas bajaran.No te pongas nerviosa con los bancos.Lo que quieren ahora es liquidez o sea que pagues tu letra todos los meses,no les interesan embargar pisos porque no ganan dinero con ello(a no ser que dejes de pagar).Espero que mi modesta opinion te sirva para ver un poco de luz.(yo tambien pase por tu situacion

  4. Por favor no recomendeís a nadie que se endeude en yenes es una autentica locura. Asumir riesgo de cambio en el pago de tu hipoteca para comprarte la casa es absurdo. El ahorro que puedas obtener no compensa el riesgo que estás asumiendo. Los bancos ganan dinero con esto por lo que alguien lo pierde, alguien que no es capaz de valorar ni gestionar este riesgo. Si una persona o empresa desea asumir riesgo de cambio hay muchas otras alternativas para hacerlo, desde opciones sencillas a productos estructurados, pero NUNCA con vuestra hipoteca.

  5. ¿conoces a alguien que haya perdido su casa o este en la lista de morosos teniendo multidivisa?
    Alguno habra pero no al nivel de los que el euribor les ha dejado con los pantalones bajados.No es cuestion de aconsejar o dejar de aconsejar, pero la gente tiene que conocer otras alternativas y segun su perfil arriesgarse o no.

  6. Depende de muchos factores, de tu nivel de entrada ect…

    Yo creo que lo peor que se puede hacer ahora es consolidar deuda, ya llegaran todas las aguas a su cauce, si se puede pagar la cuota no habrá problemas. Los bancos ahora lo que menos quieren es machacar a los multidiviseros que pagan religiosamente.

  7. Yo también tengo una hipoteca multidivisas. Al principio cuando vi que la deuda de 224.000 euros pasaba a 310.000 casi me muero!!!, pero coincido con mucho de vosotros que pensáis que esto pasará. Aún así, la cuota mensual sigue siendo absolutamente más barato que en euros. Hay que tener paciencia y no mirar todos los días como fluctúa. Espero que todos podamos dormir tranquilos!!

  8. Yo cogi en Julio esta fabulosa hipoteca y ahora estoy que no como ,por la cogi a 169 y esta a118, y lo que me queda.

  9. POR FAVOR, SOY LA UNICA QUE TIENE UNA CLAUSULA EN LA HIPOTECA EN YENES CON LA QUE EL BCO. DE VALENCIA ME PASA LA HIPOTECA A EUROS CUANDO LE DE LA GANA? EL BANCO YA ME HA DICHO QUE SI BAJA A 101 ME CAMBIA. PIERDO 80000 EUROS. ALGUIEN SABE SI AL BANCO LE INTERESA?

  10. Natalia, a ningún banco le interesa que un cliente pase a “fallidos” o que no le pague el crédito que tenga. En tu caso, si existe esa clausula,es porque el banco se “cubre” del riesgo divisa hasta un nivel, y éso te lo tenian que haber explicado muy bien antes de firmar. Desconozco los términos de tu clausula pero en cualquier caso intenta negociar una salida con el banco, seguramente y con éste entorno tendrian que llegar a un acuerdo contigo. Suerte.

  11. Ana,lo primero, muchas gracias por contestarme.
    Y ahora otra preguntita:como no puedo cambiar de divisa hasta Abril porque firmé el libor trimestral. Tú crees que el cambio euro-yen es posible que baje a 101? Por lo menos en Abril yo podría cambiar de divisa sin salir de mi hipoteca multidivisa y no esperaría a que el cambio fuera tan bajo. Muchas gracias.

  12. hola: me llamo edu y soy nuevo. Empeze a 142 y como todos ahora debo mucho mas. Una pregunta : Cuando hablais de que si nos cambiamos de divisa ahora CONSOLIDARIAMOS LA DEUDA, no creeis que estais un poquito equivocados ? quizàs soy yo el que no lo acaba de interpretar bién, pero creo que si cambio ahora p. ej. al franco suizo, y según dicen las gráficas históricas si el euro se recupera ( crucemos los dedos ) se devaluaria a la vez cualquier divisa, por lo que entiendo que cambiando a la moneda que sea también nos beneficiariamos… en mayor o menor proporción
    ¿ es asi, verdad ?

  13. Hola Edubike. Yo también tengo una multidivisa en yenes. Sobre lo que dices de CONSOLIDAR LA DEUDA, no estoy muy segura pero creo que tiene que ver con la compra de divisas, es decir, en mi caso en su día el banco compró por mi 138.000 euros en yenes y yo, mes a mes según el mercado les abono la cuota. Ahora bien, si cambio a francos suizos o a euros el banco ya no comprará 138.000 sino que comprará el importe actual de la deuda en la nueva divisa. En mi caso el banco compraría 188.000 por tanto, sí estoy consolidando la deuda actual porque al banco ya no le deberé el importe inicial, sino 188.000 más el incremento o disminución de las variaciones que haya con la nueva divisa, pero siempre sobre 188.000. Si no es así, por favor que alguien me saque del error.

  14. Gracias Natalia por confirmar lo que pensaba que era consolidar deuda. Tengo una pregunta que no sé si alguno podrá contestármela. Se habla de que Japón está entrando en recesión, esto es especialmente malo para los que viven alli y, en teoría, el valor de su moneda debería hundirse igualmente. Pero, teniendo en cuenta las características de la economía nipona que es especialmente exportadora ¿es posible que aunque el país entre en recesión, su moneda se mantenga en unos valores aproximados a los actuales, precisamente porque los países importadores mantengan el valor del yen? O por el contrario ¿esto sería pedir demasiado? Gracias.

  15. hola
    es la primera vez que escribo aqui
    tengo una hipo de 300.000 € a 20 años al 5%
    en este momento pago 2000 mensuales
    me gustaria que algun experto me aconsejara
    este momento seria bueno para entrar en multidivisa
    en yen ?

    gracias y un saludo a todos

  16. Hola Ñaki, yo no soy experta, pero creo que sí sería un buen momento para los yenes, ahora está muy bajo, siempre y cuando su moneda no entre en recesión. De todas formas piénsatelo bien, porque aunque pagarás bastante menos mes a mes que con una hipoteca normal, tienes que tener en cuenta las variaciones. No te puedes quedar muy ajustado en la letra porque si no, no tendrás capacidad de reacción de pago al banco ante un momento adverso. Es apostar fuerte. Para tu información te diré que desde diciembre más o menos el cambio de la moneda varía entre 4 puntos más o menos arriba o abajo, partiendo de 120 yenes un euro (tipo de cambio respecto al euro), aunque también tienes que tener en cuenta las noticias sobre una entrada de Japón en recesión. Lo que no sé es si su moneda también bajaría o se mantendría por el tipo de economía principalmente exportadora de ese país. Si decides contratarlo que te apliquen el tipo mensual del LIBOR no el trimestral. Y quizás te interese un seguro de protección de divisa por si baja demasiado, aunque en yenes es difícil que te lo hagan.

  17. Hola , yo tambien soy de los que no tengol ni p.idea . Estaba hasta el cuello con la hipoteca me liaron cuando el yen estaba en 156 ( hace unos ocho meses ) m costo el cambio dos kilos de las antiguas pts . Creo que el primero mes comprobe como habia ahoorado mil euros respecto de lo que pagaba anteriormente..y desde entonces no levanto cabeza. No me puedo ir ..Yo tambien soy de los que ahora debe ..20 kilos ( de los de antes ) mas de lo que debia cuando mi hipo estaba en euros. No me queda otra que aguantar ..Y voy a aguantar , no me resigno a perder.He visto el yen a 111 ..ahora esta a 128 ..Y quiero verlo en 160. ¿ Toy loco ? Una opinion porfa.

  18. Antonio, estoy preparando un pequeño informe sobre la posible evolución del yen y de la economia japonesa para éste trimestre…creo que el lunes lo tendré terminado…y espero que me esperes para leerlo y te pueda servir. EStoy recabando datos, y datos….

  19. Claro Ana que esperare . Muchas gracias. He visto pasar la ralla de los 130 lo que hace que mi deuda que subio espectacularmente cuando el cambio se puso 1 euro / 111 yenes , haya bajado ..pero aun asi , hasta llegar a los 156 que que es cuando efectue el cambio de mi hipoteca a yenes , fijte si me queda que sufrir ..A ver si tu informe me traslada un poco d optimismo.Como muchos de los hipotecado, hice el cambio al yen porque mi economia no aguantaba las cuotas en euros y ..creo que me equivoque de cabo a rabo. Agosto fue mi primera cuota en yenes y la unica buena ..a partir e octubre todo ha ido a peor.

  20. es una verdadera tonteria pues mejor entra al mercado forex y gana dinero para pagar el diferencial de tu hipoteca en moneda local, porque esto de estar cambiando tu hipoteca a moneda extranjera una y otra vez, es como si estuvieras en el mercado forex pero asumes riego de ganar y perder

  21. Me gustaria aportar mi experiencia para los amigos hipotecados en yenes. Tengo una hipoteca en yenes firmada a un cambio de 150 y un libor del 1,50 %. cuando me pase a yenes pagaba un interes en ascenso de casi el 5,50 % TAE. Por tanto:
    1.- antes pagaba 1.100 € de intereses y 600 € de amortizacion. Ahora es al reves…descuento mas de la deuda principal.
    2.- ahora el cambio me resulta desfavorable…me encarece unos 400 €…pero no mirar la deuda total…nadie os pide pagarla…solo os piden que pagueis la cuota mensual.
    3.- lo que debeis hacer es pensar que en una hipoteca a 20 años…la cotizacion media del yen sera en torno a 140-150….tendra picos de entre 115 ( Japon no puede mantener tan alta la moneda…viven de exportar ) y los 180.
    4.- tendremos momentos de una cuota de mas/menos 400 euros, luego los momentos malos se compensaran con los buenos.
    5.- podemos ir rebajando la deuda principal si pasamos del yen al franco suizo ( con un libor muy ventajoso ) en los momentos de cambio cercano a 1 CH = 90 o más yenes y regresamos al yen en los momentos de cambio de 1 CH = 85 o menos yenes.
    Esto significa un pellizco a la deuda de un 4-5 %…es decir, 4.000-5.000 € por cada 100.000 € que debemos y solo nos cobran el 0,002 % de comision….unos 200 € por cada 100.000.

    alguien me puede corregir…estoy en lo cierto…

    gracias y animo a todos….y nunca volvais al euro salvo que se ponga a tiro…el euribor volvera a subir tarde o temprano y ya ningun banco hace hipotecas sin suelo…minimo el 3 %.

  22. por favor, yo también tengo una hipoteca en yenes y desde hace casi un año y medio he visto incrementar mi cuota mensual y mi principal, he estado muy nerviosa además de pasar una grave enfermedad y ver mis ingresos mensuales rebajados, pues el paro nos afecta a mí y a mi marido, él piensa que debemos abrir una cuenta en yenes y comprar yenes y pagar al mes en yenes nuestra hipoteca ¿alguien me podría aconsejar sobre esta opción? ¿sí interesa o es mejor seguir aguantando y pagando casi 600€ más al mes hasta que el yen se recupere y vuelva a bajar mi cuota mensual?
    muchas gracias y muchos ánimos a todos!!!!

  23. Monica, yo preguntaría a tu sucursal bancaria que te cobra por compra de divisa y aplicacion a la hipoteca, suelen ser tasas altas. De todas formas le prometí un informe a Antonio sobre el Yen que se ha visto desvirtuado por el terrible tsunami padecido y la difícil situación por la que atraviesan. Es posible, que el Yen se debilite en el corto plazo….mal momento, pero a largo estoy de acuerdo en que se tendría que debilitar el yen, netamente exportador y mejorar así tu cuota….dificil momento porque ademas el euro sigue fuerte…mira el tema del cambio aunque en principio lo veo caro.

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