La sensación de que la bajada de un 47% de las ventas, no se ajusta con la bajada de los precios en la vivienda, es evidente. La resistencia histórica, a no bajar el precio de la vivienda, persiste sin solución en el corto plazo. Resulta que es muy doloroso darse cuenta que se ha pagado el ladrillo como si fuera un lingote de oro, y ése ajuste va a ser brutal.
Salvo excepciones, que cada día son mas numerosas, el precio de la vivienda libre en España sólo ha bajado un 10%. Pero la demanda dice otra cosa : no se cree que no bajará más, y así estamos, a la espera de una rebaja sustancial que pueda dar pié a un ajuste más equitativo. Digo equitativo porque era irracional que un m2 de terrero costara el endeudamiento de por vida ( 30/40 años) de una persona. Ese «apalancamiento» propiciado por los bancos , las sociedades de tasación, y por supuesto,los futuros «propietarios»- que veían a la vivienda como una inversión- ha terminado generando la insolvencia de un sistema que no puede con tanto exceso.
La demanda está parada, practicamente, y la falta de financiación agrava un proceso que debía haberse acometido con unas reformas estructurales más agresivas y la depuración de errores que el propio sector viene reconociendo continuamente. Pero la avaricia rompe el saco, y ahora el roto es tan grande que no valen remiendos. La decisión del Gobierno de emplear dinero público para recomprar activos inmobiliarios y destinarlos a VPO, no parece tener el efecto deseado, tampoco que los bancos se queden con los activos inmobiliarios a cambio de sus deudas….aunque aquí si podrian abrirse nuevos caminos para relanzar una demanda que ahora mismo, está colapsada.
El acceso a una vivienda lleva implícito un pago de impuestos descomunal. Muchas decisiones de cambio se vén impuestas por un extra-pago de impuestos que encarece y con mucho, el precio original. Quizá nos hemos dado cuenta que la vivienda, no es una inversión,y que el modelo productivo debe cambiar y dejar de ver al ladrillo como un lingote, tal y como aprecio al principio de estas reflexiones.
En resumidas cuentas : o los promotores y particulares bajan el precio más enérgicamente, o tendremos un colapso en el sector del que salir será un artículo de ciencia-ficción.
Pues la culpa de que aún no haya bajado lo que tiene que bajar la tienen los bancos, que son los más grandes propietarios de inmuebles en España. Mientra ellos sigan sosteniendo estos precios, estamos j…
Uno de los mejores indicadores para evaluar la evolución futura de los pisos es observar la estrategia del sector bancario con sus activos inmobiliarios.
Esta estrategia es clara: liquidar todos los activos. Los estudios internos del sector bancario apuntan a un reajuste severo de entre el 30% y el 40% en el sector inmobiliario, hasta que este alcance los niveles habituales del resto de Europa.
Sucedió en Alemania y en Japón en los 80. Sucedió en Inglaterra a principios de los 90 y está sucediendo ahora en EEUU. Detrás de la burbuja viene el reajuste. Varía la velocidad pero nunca su profundidad: el valor de los activos recupera siempre el estándar de endeudamiento bancario (30% del salario medio de la unidad familiar).
En España existe una natural resistencia a aceptar este reajuste por parte de propietarios y promotores (los primeros actuando con la natural negación de la nueva situación y los últimos ahogados por las deudas). En el caso de los promotores más pequeños y que tienen un bajo nivel de endeudamiento, ya existen descuentos de hasta el 70% sobre el precio inicial, ya que el objetivo es liquidar activos, aunque sea a rentabilidad cero.
Esta situación, unida a la deflación, la disminución de la población activa y las escasas oportunidades competitivas del sector industrial español, van a conformar un escenario muy distinto en la compraventa de viviendas.
Los descuentos que se empiezan a ver son solo la punta del iceberg. Los pisos por los que ahora cuestan 300000 Euros tienen un valor real de 150000 o 160000 Euros. El mercado corrige, siempre, los fenómenos especulativos y la falta de competitivad real de los sectores. Solo es una cuestión de tiempo.